De todos es conocido que la empresas dedicadas a la multipropiedad; por regla general, no gozan de buena reputación. En los siguientes párrafos voy a hacer referencia a las distintas irregularidades, incumplimientos y omisiones que de forma habitual se reflejan en los “contratos de multipropiedad” que estas empresas ofrecen para su firma y a diversas consideraciones al respecto.
Incidiendo en el aspecto de que entiendo existen empresas de este sector que cumplen con la legalidad vigente y que existirán contratos de este tipo que así mismo reúnan todos los requisitos que exige la LAPT.
La Ley 42/1998 de 15 diciembre, sobre derechos de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles de uso turístico y normas tributarias (LAPT) o más conocida como multipropiedad (derogada).
Normalmente, previa a la firma del contrato se suceden largas reuniones bajo una constante presión psicológica de técnicas agresivas de venta (así denominadas por distinta jurisprudencia) y de captación de la voluntad que de todos es sabido emplean estas empresas como son la insistencia agobiante de la venta, aislamiento, la oferta momentánea, el ofrecimiento de descuentos, promesas de premios, compromisos incumplidos, regalos por su mera afiliación.
Resulta desconocido el contenido y objeto real del contrato para los futuros adquirentes. Se llevan a cabo argucias por parte del personal de la empresa comercializadora, existiendo oscuridades e imprecisiones suficientes como para generar confusiones en ellos e inducirles a la suscripción del contrato, accediendo finalmente a formalizar un contrato de compra venta de derechos de uso sobre turnos turísticos.
Una vez formalizado el contrato, surge la duda acerca de la acertada o no acertada decisión tomada en cuanto a la suscripción del contrato, confiados los compradores en que no existe marcha atrás, ni posibilidad de desistimiento o revocación.
En los citados contratos que estas empresas ofrecen para su firma no se hace ninguna mención a la posibilidad que tienen los adquirentes de desistir unilateralmente del contrato suscrito en el plazo de 10 días, sino que la información sobre el desistimiento unilateral se supone consta en uno de los anexos del contrato. Dicha cláusula debería estar recogida en el propio contrato para que los compradores reflexionen, después de firmado el contrato sobre la posibilidad de rescindir el mismo sin necesidad de abonar cantidad alguna como consecuencia del desistimiento una vez estudiado con detenimiento el contrato.
Se proporciona a los compradores una información que no se ajusta a la realidad, no se les informa de sus derechos en cuanto al desistimiento y resolución contractual regulados en la Ley 42/1998 de 15 diciembre, sobre derechos de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles de uso turístico y normas tributarias (LAPT).
Se suscribe el contrato con la firme promesa por parte de los comerciales de la empresa transmitente de que a pesar de haberse formalizado el contrato referido existe el plazo de 8,10,12 meses como periodo de prueba para la posible cancelación del mismo (tal es plazos suelen reflejarse en documentos denominados “certificado/contrato de colaborador vip”), con la solución “a futuro” consistente en la opción de reventa, recuperando así todo lo pagado.
En definitiva, parece una sutil forma de influir en la voluntad de los adquirentes a fin de que no hicieran uso de la facultad; desconocida por ellos, de desistimiento o resolución.
Se hace creer a los actores que el plazo de resolución o desistimiento se extiende durante varios meses.
Se pretende (y normalmente se consigue) tergiversar la realidad al confundir y ocultar a los adquirentes los derechos adquiridos (desistimiento o resolución) tras la firma del contrato.
Los contratos suscritos entre las empresas comercializadoras y los consumidores se identifican cabalmente con lo regulado en la en la Ley 42/1998 de 15 diciembre, sobre derechos de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles de uso turístico y normas tributarias (LAPT) y cuya norma les son aplicables, adolecen de numerosos defectos e incumplimientos que conllevarían la nulidad, conforme a lo expresado en dicha LAPT, respecto a las previsiones y garantías aquí establecidas en beneficio y protección de los consumidores.
Expongo de la forma más sintetizada y breve posible dichos defectos, imprecisiones u omisiones que se contienen en este tipo de contratos;
.- En relación con el Artículo 9 de la LAPT y el contenido mínimo del contrato;
“1. El contrato celebrado por toda persona física o jurídica en el marco de su actividad profesional y relativo a derechos de aprovechamiento por turno de alojamientos deberá constar por escrito y en él se expresarán, al menos, los siguientes extremos: “
a) Se infringe al apdo. 1 ya que en ningún punto del contrato.
b) Tampoco se hace constar la fecha indicada en que el régimen se extinguirá ni referencia expresa a la naturaleza real o personal del derecho transmitido conforme expresa el apdo. 2.
c) De igual forma tampoco el contrato refiere de una forma completa y descriptiva lo requerido en el apdo. 3.
d) No se hace referencia a lo indicado en el apdo. 5 párrafo 2.
e) En contra de la obligación impuesta en el apdo. 6, no figura en el contrato suscrito la inserción literal de los Artículos 10, 11 y 12 de la LAPT.
f) No se comunica a los adquirentes los servicios e instalaciones comunes a los que tienen derecho a disfrutar conforme el apdo. 7.
g) En contra de lo recogido en el apdo. 8 no se expresan en el contrato los eventuales costes de la participación en servicios de intercambio de periodos de aprovechamiento (si haciéndose constar tal posibilidad).
h) No se expresa tampoco en el contrato, según lo indicado en el apdo. 10 la duración del régimen con referencia a la escritura reguladora y a la fecha de la inscripción de ésta.
j) No se da cumplimiento a lo expresado con lo que se exige en el apdo. 11;
“Expresión del derecho que asiste al adquirente:
a) Comprobar la titularidad y cargas del inmueble, solicitando la información del registrador competente, cuyo domicilio y número de fax constará expresamente.
b) Exigir el otorgamiento de escritura pública.
c) Inscribir su adquisición en el Registro de la Propiedad. “
k) Solicitada información por parte de los adquirentes sobre los términos de la contratación normalmente no se hace entrega del documento informativo con el carácter de oferta vinculante y en el que en concreto ha de figurar información sobre el derecho de desistimiento y de resolución unilateral que correspondería a los adquirentes, el tiempo para poder ejercitarlos y la ausencia de gasto para su ejercicio. Dicho documento debe de constar depositado en el correspondiente Registro de la Propiedad, haciéndose mención al mismo el Artículo 8.2 de la LATP.
Dicho documento informativo se adjunta en alguno de los Anexos al contrato, desconociéndose el contenido exacto del mismo y; a pesar de que en el contrato se indica que forman parte inherente del mismo y una unidad todo ello no pueden ser considerados como tales, aspecto en el que posteriormente incidiremos.
Se expresa en el Artículo 9.4 de la LAPT que todo la información contenida en el documento informativo previsto en el Artículo 8.2 debe incorporarse y formar parte integrante del contrato. Dicho documento informativo no es incorporado ni forma parte integrante del contrato, a pesar de que así se exige en la LAPT.
A pesar de lo que se indica para el caso de incumplimiento de la obligación establecida en el Artículo 9.4 antes transcrita, tampoco se informa a los adquirentes de lo reflejado en el Artículo 10 de la LAPT.
.- En definitiva, todo lo que el Artículo 9.1 de la LAPT exige que figure en el contrato, por regla general consta en los Anexos supuestamente entregados a los adquirentes. De la lectura literal de este apdo. se entiende que lo que la Ley exige es que todos estos datos deben de constar por escrito en el contrato, no en Anexos supuestamente adjuntos al mismo.
En relación con el Artículo 9.6 de la LAPT antes mencionado, la inserción literal de los referidos Artículos 10, 11 y 12 debe de hacerse en el contrato, y; además de forma expresa, al tratar los mismos sobre derechos esenciales de los adquirentes; la posibilidad del desistimiento (10 días) y la de resolución del contrato (3 meses).
No consta la inserción literal de dichos artículos, que se habrá de suponer figuran insertos en alguno de los Anexos supuestamente entregado a los compradores. Este aspecto no puede suplir la obligación impuesta de forma categórica e imperativa en la LAPT en cuanto a referir la inserción literal en el contrato de los Artículos 10, 11 y 12.
No se transcriben literalmente estos Artículos, ni siquiera se hace mención concreta a los mismos si no a la LAPT como norma aplicable al presente contrato, bajo la siguiente mención; ”De conformidad con lo prescrito legalmente, se transcribe literalmente la Ley 42/98 de Derechos de Aprovechamiento por turnos, siendo las precitadas normas aplicables al presente contrato, se adjunta como anexo ”
Dichos documentos numerados como Anexos, a pesar de que en el contrato se indica que forman parte inherente del mismo y una unidad todo ello no pueden ser considerados como tales ya que la inserción de los Artículos no se hace de forma separada y con indicación especial en el Anexo, sino que en él se desarrolla la LAPT conforme expresa el punto séptimo y undécimo del contrato.
Habitualmente se transcribe la LAPT de una forma embutida, con un tamaño de letra minúscula, sin índice u orden sistemático alguno, resultando patente el querer ocultar por parte de la comercializadora aquella información que precisamente la Ley exige dar con especial mención y suficiente claridad.
De la lectura literal del Artículo 9 se entiende que lo que la Ley exige es que el contenido de los Artículos 10, 11 y 12 esté inserto en el mismo contrato, no en ninguno de los Anexos aparte, por lo que se puede afirmar que lo exigido en la LAPT no se satisface totalmente por el hecho de que el texto de los citados Artículos figure reflejado en un Anexo supuestamente entregado a los adquirentes.
Prueba de ello es que los compradores no firman entrega alguna, no constando que llegaran a tener acceso o conocimiento de los mismos por más que en el contrato se afirme lo contrario expresando “Forman parte inherente del presente contrato y una unidad todo ello los anexos detallado a continuación, y asimismo certificamos haber recibido una copia de los mismos.”;
En tal sentido se han pronunciado multitud de Sentencias de nuestras Audiencias Provinciales.
Con la firma de estos contratos se incumple palmariamente la normativa relativa al contenido mínimo del contrato, infringiendo lo establecido en la LAPT y en virtud de lo anteriormente expuesto, en especial en cuanto a los Artículos 10, 11 y 12.
Tal actuación, la de afirmar y aseverar por parte de la comercializadora de los turnos que según el contrato suscrito los adquirentes reciben distintos Anexos donde figura transcrita la LAPT (ya no transcritos únicamente los Artículos 10, 11 y 12 o empleando las “declaran hacer leído, haber sido informados”) se enmarcaría en el Artículo 6 del Código Civil, constituyéndose en un fraude (entendemos que voluntario) de Ley sancionado en el Artículo 6.4 de dicho texto legal.
En estos contratos se obvian y desconocen las garantías legalmente establecidas en orden a la máxima protección jurídica del consumidor adquirente, que es precisamente lo que la LAPT trata de evitar (en su Exposición de Motivos se refiere a “un sector donde el consumidor está especialmente desprotegido”)
Se desarrolla un clausulado que no reúne las notas de claridad, concreción y sencillez exigidas por la misma.
Existe un confusionismo referido al objeto y atribuible a la parte vendedora redactora de los contratos: redacción de sus cláusulas eminentemente oscuras (y prohibidas por la Ley en los contratos de adhesión como el firmado), redacción poco precisa, escueta, parca y tan genérica que induce a error a cualquier persona no versada en derecho.
Se trata de un contrato de adhesión el cual los adquirentes se limitan a firmar y aún cuando la oscuridad de las cláusulas las regula el Código Civil sólo a efectos de interpretación de los contratos (Artículo 1288); cuando son tantas, resultan ser indicativas de la ausencia de buena fe y pueden dar lugar a la nulidad del contrato, ya que los contratantes son incapaces de conocer a que se están obligando.
.- Puesto que los adquirentes tienen la condición de consumidores habría de tenerse en cuenta entonces la infracción recogida en el Artículo 10 de la Ley 26/1984 General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios de 19 de Julio derogada por el R.D.L. 1/2007 de 16 de Noviembre, por el que se aprueba el texto refundido de la LGDFC y otras leyes complementarias.
Tal redacción viene actualmente recogida en el Artículo 80 en lo referente a los requisitos de las cláusulas no negociadas individualmente;
Y a su vez, el Artículo 82 del RDL 1/2007 (derogado Artículo 10 bis.1 de la LGDFC) en cuanto al concepto de cláusulas abusivas expresa;
Cláusulas que supondría una infracción en materia de defensa de los consumidores y usuarios, tal y como se recoge en el Artículo 49 i) del RDL 1/2007. Siendo relevante lo recogido en el Artículo 68 (derecho de desistimiento), 69.3 (deber de información) y 77 (contrato vinculado a financiación) del R.D.L. 1/2007. Incluso se preve en este texto legal, en su Artículo 78 la acción de nulidad;
Expresa el Artículo 90 del R.D.L. 1/2007 en relación con las “Cláusulas abusivas sobre competencia y derecho aplicable.
Son, asimismo, abusivas las cláusulas que establezcan:
2. La previsión de pactos de sumisión expresa a Juez o Tribunal distinto del que corresponda al domicilio del consumidor y usuario, al lugar del cumplimiento de la obligación o aquél en que se encuentre el bien si éste fuera inmueble.” Y de igual forma así se hace referencia a ello en el Artículo 54.2 de la LEC;
El Artículo 8 de la Ley 7/1998 de 13 de Abril sobre Condiciones generales de la Contratación, en cuanto a la nulidad de las cláusulas expresa;
“1. Serán nulas de pleno derecho las condiciones generales que contradigan en perjuicio del adherente lo dispuesto en esta Ley o en cualquier otra norma imperativa o prohibitiva, salvo que en ellas se establezca un efecto distinto para el caso de contravención. 2. En particular, serán nulas las condiciones generales que sean abusivas, cuando el contrato se haya celebrado con un consumidor, entendiendo por tales en todo caso las definidas en el artículo 10 bis y disposición adicional primera de la Ley 26/1984, de 19 de julio, General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios.”
.-Casi en la totalidad de las compraventas, los adquirentes abonan el precio establecido en el contrato a través de la contratación de un préstamo con una Entidad Bancaria.
El contrato de compraventa firmado y el contrato de préstamo suscrito normalmente se encontrarán vinculados.
.- La consecuencia de la nulidad del contrato de préstamo a perseguir vendría determinada por el éxito de la acción de nulidad por falta de concurrencia del Artículo 1261 en relación con el Artículo 1273 y 1300 y siguientes del Código Civil, sin ignorar la aplicabilidad del Artículo 12 que en supuesto de resolución la extiende a los contratos de préstamo celebrados con acuerdo del transmitente y la entidad bancaria, sin que se haga referencia a la exigencia de exclusividad.
Extensión q si es aplicable a los supuestos de resolución en mayor medida lo es para los supuestos de nulidad.
El Artículo 12 de la LAPT establece que “los préstamos concedidos al adquirente por el transmitente o por un tercero que hubiese actuado de acuerdo con él quedarán resueltos cuando el primero desista o resuelva en alguno de los casos previstos en el artículo 10”. Y entre ellos se encuentra el supuesto que nos ocupa, esto es, nulidad del contrato con arreglo a lo dispuesto en los artículos 1300 y siguientes del Código Civil.
Y este Artículo 12 se aparta de la relatividad de los contratos, bajo sanción de nulidad del préstamo y obligación impuesta a la Entidad financiera de reintegrar a los adquirentes las cantidades entregadas, sin perjuicio de la acción de repetición que posteriormente pueda accionar la Entidad Bancaria contra la comercializadora de los turnos.
El Artículo 15 de la Ley 7/1995 de 23 de Marzo de 1995 refiere exclusividad en cuanto a la relación entre la transmitente y Entidad Bancaria, pero entiendo y así comparto el criterio jurisprudencial adoptado en la Sentencia que a continuación cito, en cuanto a que no resulta necesario acudir a tal normativa al ser la LAPT especial y de mayor protección que aquella.
La LAPT únicamente hace mención al requisito de acuerdo, nunca de exclusividad; habiéndose flexibilizado por la numerosa jurisprudencia dicho requisito de exclusividad en el acuerdo previo al hacer recaer sobre el financiador la carga de probar que no existe exclusividad.
El préstamo es accesorio del contrato de aprovechamiento por lo que su nulidad resulta igualmente aplicable a éste, ya que desde el punto de vista de la normativa general de los contratos lo accesorio ha de seguir la suerte de lo principal.
Existe un ligamen muy estrecho, entendemos que no es posible hablar de dos contratos autónomos, debiéndose de aplicar el principio de “accesorium sequitur principale”, la nulidad del contrato principal se extiende de forma automática a la relación accesoria; la nulidad, ineficacia o invalidez del contrato se extiende a los negocios que se encuentran en situación de dependencia con el primero.
Superados los plazos de 10 días (desistimiento) y de tres meses (resolución) en el caso de falta de información la eventual nulidad únicamente podrá deducirse por los cauces ordinarios de los Artículos 1300 y siguientes del Código Civil.
Así se recoge en el Artículo 10.2 pfo 2º; “En el caso de que haya falta de veracidad en la información suministrada al adquirente, éste podrá, sin perjuicio de la responsabilidad penal en que hubiera podido incurrir el transmitente y sin perjuicio de lo establecido en el párrafo anterior, instar la acción de nulidad del contrato conforme a lo dispuesto en los artículos 1300 y siguientes del Código Civil.”
Y hemos de recordar también lo expresado en el Articulo 1.7 de la LAPT; “El contrato por virtud del cual se constituya o transmita cualquier otro derecho, real o personal, por tiempo superior a tres años y relativo a la utilización de uno o más inmuebles durante un período determinado o determinable al año, al margen de la presente Ley, será nulo de pleno derecho, debiéndole ser devueltas al adquirente o cesionario cualesquiera rentas o contraprestaciones satisfechas, así como indemnizados los daños y perjuicios sufridos.”
La regulación especial del contrato de aprovechamiento por turnos que aquí se trata no implica que no sean de aplicación al mismo las disposiciones que se contienen con carácter general en el Código Civil, de tal forma que con independencia del desistimiento, resolución y causas de nulidad previstas específicamente en la LAPT, se deben de considerar las normas relativas a los contratos en este texto legal, siendo de perfecta aplicación las que para otros supuestos de ineficacia contractual se contienen en el Código Civil y con ello sus previsiones sobre la nulidad de los contratos recogida en el Artículo 1300 de dicho cuerpo legal.
