Facultad de inscripción en el Registro de la Propiedad semana multipropiedad
Muchos complejos de multipropiedad indican que solo dan como válida la transmisión de una semana si ésta se inscribe en el Registro de la Propiedad a favor del nuevo titular/propietario.
.- Quien establece si la transmisión de una semana de multipropiedad resulta legal, válida y conforme a derecho, no es el complejo de multipropiedad ni en su caso la empresa de gestión/mantenedora, sino la legislación vigente. Es el fedatario público quien da fe de que tanto transmitentes como compradores se encuentran capacitados para dar curso a la transmisión.
La inscripción en el Registro de la Propiedad es potestativa y no obligatoria, salvo en los casos en que exista un préstamo hipotecario.
La inscripción en el Registro de la Propiedad es meramente declarativa y no constitutiva de derechos teniendo en cuenta lo expresado en el artículo 609 del Código Civil y otras disposiciones.
Expresa el artículo 609 del Código Cigil; «La propiedad y los demás derechos sobre los bienes se adquieren y transmiten por la ley, por donación, por sucesión testada e intestada, y por consecuencia de ciertos contratos mediante la tradición…»
El título de propiedad lo es el contrato privado o la escritura y; en consecuencia, la propiedad y titularidad de ese derecho son esos documentos, no la inscripción en el Registro de la Propiedad
Por lo que una vez transmitida una semana el título por el que el transmitente se aparta como titular/propietario es el citado contrato o escritura.
.- La Sentencia de nuestro Tribunal Supremo (Sala 1.ª) de 22 abril de 2015 (Rec. 319/2013) fija como doctrina que; «cuando el deudor de cuotas por gastos de comunidad de propietarios, por obligación propia o por extensión de responsabilidad, no coincida con el titular registral, la reclamación frente a éste solo sera al objeto de soportar la ejecución sobre el inmueble inscrito a su nombre».
De igual forma Señala la Sentencia del TS de 19 de noviembre de 1992 que; “afirmar que solo son titulares dominicales quienes acceden al Registro de la Propiedad es insostenible, pues la propiedad se adquiere por cualquiera de los medios reconocidos en el artículo 609 del Código Civil, sin necesidad de inscripción registral”
“Cuando la Comunidad de Propietarios de un edificio en régimen de propiedad horizontal ejercita la acción judicial de cumplimiento de la obligación consagrada en la letra e) del número 1 del artículo 9 de la Ley 49/1960 de 21 de julio sobre Propiedad Horizontal, solo puede dirigir su acción contra el propietario, con independencia de que sea o no la persona que figure como titular dominical en el Registro de la Propiedad. De tal manera que el titular que no sea propietario carece de legitimación pasiva “ad causam”.”
.- Solo en el caso en que no se hubiera dado cumplimiento a lo expresado en lo establecido en el artículo 9.1 i) en relación a su vez con lo expresado en el artículo 13.1 de la Ley 49/1960 de 21 de Julio sobre Propiedad Horizontal, podría reclamarse a los expropietarios.
En el supuesto de que no exista inscripción registral a favor del nuevo propietario, conforme a lo dispuesto en el artículo 9.1, i) de la LPH, siguen respondiendo los transmitentes del pago de las cuotas posteriores a la transmisión sin perjuicio de su derecho de repetición frente al adquirente.
La excepción a lo expresado en el apartado de dicho artículo es lo referido en el último de los párrafos del citado artículo 9 que remite al contenido del artículo 13 de la LPH;
“Lo dispuesto en el párrafo anterior no será de aplicación cuando cualquiera de los órganos de gobierno establecidos en el artículo 13 haya tenido conocimiento del cambio de titularidad de la vivienda o local por cualquier otro medio o por actos concluyentes del nuevo propietario, o bien cuando dicha transmisión resulte notoria.
Artículo 13.1; Los órganos de gobierno de la comunidad son los siguientes:
- a) La Junta de propietarios.
- b) El presidente y, en su caso, los vicepresidentes.
- c) El secretario.
- d) El administrador.”
Relevante resulta en consecuencia el hecho de que sea comunicada en tiempo y forma la transmisión de la semana a un tercero a alguno de los órganos expresados en el artículo 13.1, por lo que NO es de aplicación lo dispuesto en el párrafo segundo del apdo i) del artículo 9 de la LPH.
.- El artículo 14 de la Ley 42/1998 expresa; “La adquisición y transmisión de derechos de aprovechamiento por turno PODRÁ inscribirse en el Registro de la Propiedad, para lo que el contrato deberá elevarse a escritura pública y el registrador abrir folio al turno cuyo derecho de aprovechamiento sea objeto de transmisión, quedando siempre a salvo lo dispuesto en la Ley Hipotecaria.”
Y así lo entiende reiterada jurisprudencia, entre otras, la Sentencia de la Audiencia Provincial de Alicante de fecha 16 de Julio de 2014, que recoge;
“Ciertamente no es una exigencia de la existencia del contrato de aprovechamiento por turnos la forma pública. Por tanto, el contrato existe con forma privada, sin perjuicio de la posibilidad que tienen las partes de elevarlo a público”
Es decir, la Ley establece la potestad de la inscripción de la adquisición, no la obligatoriedad de la misma. No es un requisito ad solemnitatem sino que es potestativa de las partes.
En este sentido, parece obvio que si la Ley 42/1998 no establece la obligatoriedad de inscripción de la transmisión en el Registro de la Propiedad, tampoco es obligatoria la transmisión mediante escritura pública, siendo plenamente válido y eficaz un contrato privado de compraventa suscrito, resultando indiferente si se llegó a elevar éste posteriormente a escritura pública.
El contrato privado de compraventa en sí mismo es suficiente para producir efectos obligacionales, pues en nuestro ordenamiento jurídico rigen los principios de libertad de contratación y libertad de forma (1255 y 1278 Código Civil), sin que en ningún caso sea necesaria la escritura pública como requisito ad solemnitatem salvo prescripción legal especifica.
No cabe por tanto considerar que es necesaria la escritura pública, ni inscripción registral, que tampoco ha resultado preceptiva en el posterior régimen legal de la Ley 42/98.
Fdo: Juan Madrigal-Bormass Rosado
Nº Col 74100 ICAM
